Vous êtes dirigeant d’une entreprise et vous travaillez depuis chez vous ? Vous vous demandez s’il est possible de transformer une partie de votre domicile en source de revenus pour vous, tout en créant une charge pour votre société ? La réponse est oui. Mais attention, ce n’est pas aussi simple qu’une simple domiciliation à domicile, surtout sur le plan fiscal. Je vous propose de faire le point sur ce que vous devez savoir pour louer votre logement, ou plutôt une partie, à votre société.
Est-ce bien légal tout ça ?
Évidemment, je ne vous dirai pas que c’est possible si ce n’était pas légal. Oui, c’est parfaitement réglementaire de louer une partie de votre domicile à votre entreprise. Que vous soyez en SARL, en SAS, en EURL ou dans une autre forme de société, la loi vous autorise à faire un contrat de location entre vous, le propriétaire ou le bailleur, et votre société, à savoir le locataire.
Mais il y a un mais ! En effet, vous ne pouvez pas louer n’importe quoi n’importe comment. La surface que vous louez doit ainsi être réellement utilisée pour votre activité professionnelle (bureau, espace de stockage, pièce dédiée à votre fonction dans l’entreprise, etc.). Vous ne pouvez pas facturer votre chambre à coucher ou votre salle de bain sous prétexte que vous y réfléchissez parfois à vos stratégies marketing (sous la douche 😉).
Vous vous en doutez, l’administration fiscale n’est pas dupe. Elle va forcément vérifier que le montant du loyer correspond bien à la surface occupée et à l’usage réel. Si vous déclarez 50 m² dans un appartement de 60 m², il y a fort à parier que vous allez vous faire taper sur les doigts. Mieux vaut donc être cohérent et proportionné par rapport aux besoins réels de votre activité.
Comment procéder pour louer son logement à sa société ?
Si vous voulez vous lancer dans cette démarche, il y a quelques étapes obligatoires à respecter. Mais pas de panique, ce n’est pas très sorcier.
Tout d’abord, vous devez rédiger le bail de location, à savoir le contrat entre vous (le bailleur) et votre société (le locataire). Ce bail doit bien sûr mentionner la description précise de l’espace loué, la surface en mètres carrés, le montant du loyer mensuel, la durée du contrat, les modalités de paiement, etc. Tous les éléments classiques d’un bail commercial ou professionnel doivent y figurer.
Ensuite, chaque mois, vous devez émettre des quittances de loyer à votre société, en sachant que ladite quittance est la preuve que le loyer a bien été payé. Votre société pourra ainsi déduire cette charge de son résultat imposable, et de votre côté, vous pourrez déclarer ces loyers comme des revenus.
Enfin, sachez que les loyers que vous percevez doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle, au titre des revenus fonciers. Si le montant total de vos loyers ne dépasse pas 15 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, vous basculez automatiquement sur le régime réel où vous déduisez vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Bon à savoir : Votre entreprise doit aussi déclarer la surface qu’elle occupe au service des impôts des entreprises. Pourquoi ? Tout simplement pour que l’administration fiscale procède au calcul de la CFE (contribution foncière des entreprises). Eh oui, même si c’est chez vous, votre société doit payer la CFE sur la surface professionnelle.
Inutile de préciser que si vous êtes locataire de votre logement (et non propriétaire), vous devez obtenir l’autorisation de votre bailleur avant de sous-louer une partie à votre société.
Quels sont les avantages de louer son logement à sa société ?
Louer une partie de votre domicile à votre société peut avoir de vrais avantages, aussi bien financiers que fiscaux.
Évidemment, l’atout principal est l’optimisation fiscale. Pour votre société, le loyer que vous lui facturez devient une charge déductible. Cela vient donc à réduire votre résultat imposable et l’impôt sur les sociétés à payer. Pour une entreprise, c’est toujours bon à prendre.
De l’autre côté, en tant que bailleur, vous percevez des revenus sans charges sociales. Effectivement, les loyers que vous percevez ne sont pas soumis aux cotisations sociales, contrairement à une rémunération classique de dirigeant. Vous payez ainsi uniquement des impôts sur ces revenus (via les revenus fonciers), de même que les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine. C’est donc un excellent moyen de retirer de l’argent de votre société à titre personnel, sans passer par la case charges sociales.
Je peux également citer la maîtrise des coûts. En effet, vous fixez vous-même le montant du loyer (dans la limite du raisonnable, bien sûr). Cela vous permet d’adapter vos revenus locatifs en fonction de la trésorerie de votre société. Si vous démarrez votre activité et que les finances sont serrées, vous pouvez fixer un loyer plus modeste. À l’inverse, quand les choses vont mieux, vous pouvez l’augmenter. Attention néanmoins à ce que le montant du loyer reste cohérent avec les prix du marché pour ne pas attirer l’attention du fisc.
Et puis, si vous êtes au chômage et que vous créez votre entreprise tout en touchant l’ARE (l’allocation chômage), les revenus fonciers qui proviennent de la location à votre société ne sont pas pris en compte pour le calcul de votre allocation. Autrement dit, vous pouvez cumuler ARE et loyers sans perdre vos droits, ce qui en fait un complément de revenus non négligeable pour les créateurs d’entreprises.
Enfin, louez votre logement à votre société vous offre plus de flexibilité, puisque vous pouvez adapter la surface louée selon l’évolution de vos besoins. Si votre activité grandit et que vous avez besoin de plus d’espace, vous pouvez augmenter la surface dans le bail. Au contraire, si vous déménagez ou si vous louez un local externe, vous pouvez mettre fin au bail sans contraintes propres à une contractualisation avec un tiers.
Quels sont les inconvénients de louer son logement à sa société ?
Comme pour toute stratégie fiscale, il y a des points d’attention sur lesquelles vous devez vous montrer vigilant.
En premier lieu, attention à l’imposition des revenus fonciers. Comme je l’ai dit précédemment, les loyers que vous percevez sont imposés comme des revenus fonciers. Par conséquent, même si vous bénéficiez de l’abattement de 30 % en micro-foncier, vous payez de l’impôt sur ces revenus, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Et selon votre tranche marginale d’imposition, la somme peut ne pas être négligeable.
Ensuite, le formalisme administratif peut ralentir les ardeurs. Entre la rédaction du bail, l’émission des quittances de loyer chaque mois, la déclaration des loyers, etc., il faut un minimum de rigueur, même si ce n’est pas la mer à boire. Malheureusement, si vous êtes du genre bordélique avec la paperasse, l’exercice peut rapidement devenir pénible.
De même, comme je l’ai signalé plus haut, il y a un risque de redressement si le fisc estime que le montant du loyer est excessif par rapport au marché ou que la surface louée ne correspond pas à l’usage réel. Même plusieurs années après, l’administration peut tout à fait remettre en cause la déduction de la charge pour la société et vous réclamer un supplément d’impôt. Mieux vaut donc être sûr de vous.
Est-il vraiment intéressant de louer son logement à sa société ?
Après avoir lu tout ce qui précède, vous vous demandez peut-être si le jeu en vaut vraiment la chandelle. Et à cette question, je ne peux vous donner qu’une seule réponse : tout dépend de votre situation personnelle et professionnelle.
Pour certains dirigeants, se domicilier chez eux par le biais d’un contrat de location est un excellent moyen d’optimiser leur rémunération et de réduire l’impôt sur leur société. Néanmoins, pour d’autres, les contraintes et l’imposition des revenus fonciers en diminuent l’intérêt.
Afin de savoir si vous y gagneriez, je vous conseille de faire des simulations. Comparez le gain fiscal pour votre société (réduction d’impôt grâce à la charge déductible) avec l’imposition que vous supporterez personnellement sur les revenus fonciers. Et n’oubliez pas de prendre en compte les prélèvements sociaux. En fonction du résultat de votre calcul, vous obtiendrez déjà une bonne partie de votre réponse.
Petit conseil, consultez un expert-comptable si vous en avez la possibilité. Cet interlocuteur est vraiment le mieux placé pour faire le calcul précis en fonction de votre situation, de votre tranche d’imposition, du résultat de votre société et de la surface que vous envisagez de louer. Il pourra vous dire très rapidement si l’opération est réellement avantageuse ou si d’autres options (comme une rémunération classique ou les dividendes) sont plus pertinentes.
Bref, louer une partie de votre logement à votre société est possible et souvent intéressant, surtout si vous exercez votre activité à domicile. Par ce biais, vous générez des revenus exemptés de charges sociales et vous créez une charge déductible pour votre entreprise. Cependant, comme toute optimisation fiscale, il y a des règles qui peuvent vite s’avérer contraignantes. Alors, avant de vous lancer, prenez bien le temps d’évaluer votre situation, et faites-vous accompagner par un professionnel.
