À la mention de la SCI (société civile immobilière), vous pensez sans doute à sa simplicité de gestion pour votre patrimoine immobilier et à la transparence fiscale qu’elle permet grâce au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Ce que vous ne savez pas forcément, c’est qu’en basculant vers l’impôt sur les sociétés (IS), vous pouvez parfois bénéficier de significatifs avantages fiscaux (à condition tout de même de bien en mesurer les conséquences).
Mais alors, dans quels cas faut-il changer de régime fiscal lorsqu’on a une SCI ? C’est la question à laquelle je vais tenter de répondre dans cet article, en vous aidant à évaluer les occasions où ce changement de statut peut vous être favorable, que ce soit pour votre gestion immobilière ou votre stratégie d’investissement.
IR ou IS : qu’impliquent ces deux régimes pour une SCI ?
Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que les associés sont imposés directement sur leur part des revenus fonciers, et ce, selon leur propre tranche d’impôt sur le revenu.
De son côté, le régime de l’impôt sur les sociétés impose l’entreprise elle-même sur ses bénéfices, avec un taux fixe de 25 % (ou 15 % sous conditions). Ici, les associés ne paient leurs impôts que lorsqu’ils touchent des dividendes.
Et les différences entre ces deux régimes sont loin d’être anodines.
Avec l’impôt sur le revenu, vous profitez d’une gestion simplifiée, vous pouvez déduire certaines charges, et vous pouvez imputer un déficit foncier sur votre revenu global (dans une certaine limite). En contrepartie, vous ne pouvez pas amortir l’immobilier et vos revenus fonciers peuvent être fortement imposés.
Avec l’impôt sur les sociétés, vous bénéficiez d’un taux d’imposition fixe, vous pouvez amortir vos biens immobiliers, et vous déduisez plus largement vos charges. En retour, vous devez respecter une comptabilité plus lourde et vous risquez une double imposition (SCI + associés).
Inutile de dire que le choix du régime fiscal ne doit donc jamais être fait à la légère, car il peut radicalement impacter l’avenir de votre SCI.
À quel moment privilégier l’IS dans une SCI ?
À dire vrai, il y a plusieurs cas où opter pour l’impôt sur les sociétés est non seulement pertinent, mais aussi plus rentable sur le long terme. Je vous propose un petit tour d’horizon des scénarios les plus favorables.
Dès la première année d’activité
Si vous venez de procéder à la création de votre SCI, le passage à l’impôt sur les sociétés peut devenir intéressant si vous engagez beaucoup de dépenses (frais de notaire, travaux, frais d’agence, assurances, intérêts d’emprunt, etc.). Pourquoi ? Tout simplement parce qu’à l’IS, toutes vos charges sont déductibles du résultat, ce qui diminue vos bénéfices imposables.
Mais surtout, vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain), ce qui réduit chaque année votre résultat fiscal, même si vous encaissez des loyers. C’est un levier fiscal particulièrement puissant.
Lorsque les associés sont fortement imposés
Si les associés de votre SCI sont déjà dans une tranche à 30 % ou plus d’imposition, conserver une SCI à l’impôt sur le revenu peut véritablement plomber leur fiscalité. Eh oui, à partir d’un certain niveau de revenus globaux, l’impôt sur les sociétés devient bien plus intéressant avec ses taux fixes (25 % ou 15 % sous conditions).
En bref, plus le niveau de revenu augmente, plus l’impôt sur les sociétés devient compétitif.
Quand la SCI génère un déficit foncier important
On parle de déficit foncier quand les charges de la SCI dépassent les loyers encaissés. À l’impôt sur le revenu, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global. Au-delà, l’excédent est simplement reportable sur les futurs revenus fonciers.
Or, avec l’impôt sur les sociétés, ce système est très différent, puisque le déficit est reportable indéfiniment. Et surtout, il concerne l’ensemble des bénéfices futurs de la société. En d’autres termes, si vous prévoyez beaucoup de travaux, ce choix est le plus stratégique pour votre société civile immobilière.
Une chose est sûre, le report illimité du déficit est sans doute l’un des plus gros avantages fiscaux offerts par une SCI (si celle-ci est à l’impôt sur les sociétés).
En cas de passage à une activité commerciale
Certaines activités entraînent automatiquement le passage de votre SCI à l’impôt sur les sociétés, notamment lorsqu’elles sont considérées comme commerciales aux yeux de l’administration fiscale. C’est par exemple le cas avec la location meublée, la location de locaux commerciaux équipés, ou la sous-location.
Dans ces situations, vous ne choisissez pas, vous êtes obligé de basculer. Et attention, car l’administration ne plaisante pas. Je vous conseille donc de bien anticiper les conséquences fiscales du moindre changement d’activité si vous voulez éviter les mauvaises surprises.
Les différents impacts du passage de la SCI à l’IS
Avant de sauter le pas, il y a deux ou trois notions que vous devez comprendre pour mesurer les effets durables du changement de régime fiscal.
En premier lieu, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un choix irrévocable. Quand vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous ne pouvez plus revenir en arrière. Ce n’est ni temporaire, ni réversible. Mieux vaut être sûr de votre stratégie. À ce titre, je ne peux que vous recommander de vous faire accompagner par un comptable ou un conseiller fiscal avant de prendre votre décision.
Deuxièmement, n’oubliez pas que l’impôt sur les sociétés implique une gestion comptable bien plus lourde qu’avec l’impôt sur le revenu. Cela passe notamment par une comptabilité complète, le dépôt des comptes annuels, l’établissement d’un bilan comptable, et un suivi via un expert-comptable (plus que conseillé en fonction des sommes en jeu). C’est évidemment un coût supplémentaire que votre SCI doit assumer, même si en contrepartie, cela lui donne une meilleure visibilité sur sa performance.
Et puis, n’oubliez pas qu’avec l’impôt sur les sociétés, vos bénéfices sont d’abord imposés au niveau de l’entreprise, avant de l’être à nouveau chez vos associés lorsque des dividendes sont distribués. C’est ce que l’on appelle la double imposition. Vous l’aurez compris, les gains nets des associés s’en voient considérablement réduits, surtout si la distribution des dividendes est régulière. Pour éviter ce genre de situation, il est préférable de laisser les bénéfices en réserve dans la SCI, aussi longtemps que possible.
Récapitulatif : quand envisager de passer une SCI à l’IS ?
Je crois qu’après toutes ces informations, un petit récapitulatif s’impose. Voici donc un résumé des cas concrets où le passage d’une SCI à l’impôt sur les sociétés me semble plus que pertinent :
- Vous venez de créer votre SCI et vous engagez des frais importants ;
- Vos associés sont imposés à plus de 30 % ;
- Vous anticipez des déficits fonciers significatifs ;
- Votre activité bascule vers de la location meublée ;
- Vous voulez amortir le bien pour optimiser votre fiscalité ;
- Vous souhaitez capitaliser les bénéfices dans votre société.
Pour tous ces aspects, l’impôt sur les sociétés peut offrir une fiscalité avantageuse, à condition d’en assumer les obligations comptables et les risques liés à la double imposition. Mais quoi qu’il arrive, basculer une SCI de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés n’est jamais une décision anodine. Cette dernière doit s’appuyer sur une analyse rigoureuse de vos finances, mais aussi sur vos objectifs et sur votre vision à long terme. Et en cas de doute, comme je l’ai déjà dit précédemment, évaluez vos options avec un professionnel.
