Créer une SCI familiale est une option de plus en plus populaire quand on parle de gestion de patrimoine, de propriété immobilière ou de transmission entre parents et enfants. Mais est-ce vraiment adapté à toutes les situations ? Est-ce une bonne idée pour vous qui cherchez à optimiser votre investissement immobilier ou à mieux préparer votre succession ? Je vais vous répondre sans détours : ça dépend de votre projet, de votre situation familiale et de vos objectifs. Si la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est une décision juridique et fiscale qui apporte de vrais avantages, il faut tout de même être conscient de son fonctionnement et de ses impacts.
Je vais essayer d’éclaircir tout ça.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale est une société civile immobilière uniquement composée de membres d’une même famille. Elle permet d’acheter, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers, et ses associés détiennent des parts sociales en fonction de leurs apports au capital social.
De manière générale, elle repose sur des statuts qui fixent les règles du fonctionnement, les pouvoirs du gérant, les modalités de prises de décision, la transmission des parts, etc.
Il faut ainsi bien comprendre que ce n’est pas une entreprise commerciale. Au contraire. Elle est dite civile, ce qui veut dire qu’elle ne peut pas exercer d’activités industrielles ou commerciales (sauf exception encadrée). Son objet principal reste exclusivement la gestion immobilière.
Pour savoir si le modèle de la SCI familiale vous concerne, posez-vous d’abord des questions, et si possible, de bonnes questions, comme :
- Vous voulez acheter un bien avec d’autres membres de votre famille ?
- Vous avez un projet de transmission ou une succession à anticiper ?
- Vous voulez destiner un bien immobilier à la location ?
- Vous avez besoin d’optimiser votre fiscalité ou de conserver l’usufruit d’un bien transmis ?
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
Je ne peux pas nier que le statut de la SCI familiale présente de nombreux avantages, notamment sur le plan juridique, social et fiscal.
Une meilleure gestion du patrimoine
Plutôt que de gérer un bien en indivision (avec toutes les tensions que ça implique), la société civile immobilière simplifie les prises de décisions, en particulier parce que le gérant est désigné par les statuts et peut agir au nom de tous.
Une transmission facilitée
Vous pouvez transmettre vos parts sociales à vos enfants via une donation, sans déclencher une vente du bien. Et vous pouvez même en conserver l’usufruit pour garder le contrôle.
Une fiscalité avantageuse
Vous choisissez entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, et ce, en fonction de votre projet (location nue, meublée, achat revente, etc.).
La protection de votre résidence principale
En cas de mésentente familiale, le droit de propriété est bien mieux structuré en SCI qu’en indivision. Et si l’un des parents décède, les héritiers peuvent recevoir les parts, sans qu’il y ait le moindre blocage.
Quelles sont les limites de la SCI familiale ?
Mais n’allez pas croire que créer une SCI familiale se résume juste à signer un papier. Vous auriez des surprises ! Comme pour n’importe quelle société, il y a des contraintes qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.
Beaucoup de formalités et des coûts de création
Pour commencer, la création de la SCI implique la rédaction de statuts, comme nous l’avons vu précédemment, ainsi qu’une immatriculation au greffe, la publication d’une annonce légale, et bien d’autres démarches. Forcément, tout ceci a un coût, surtout si vous passez par un professionnel.
Avoir une gestion rigoureuse
Et si vous désiriez ne pas avoir de contraintes de gestion, là aussi, vous vous fourvoyez. Parce que dans les faits, une SCI familiale est une vraie structure juridique, qui exige de tenir une comptabilité, d’organiser des assemblées générales, de faire approuver les comptes, etc. Même si vous êtes en famille, tout doit être réglementé et tracé.
Une imposition parfois plus lourde
En fonction du choix de votre fiscalité, les conséquences peuvent être plus ou moins importantes. Ainsi, une SCI familiale à l’impôt sur les sociétés sera plus contraignante si vous souhaitez, un jour, récupérer le bien immobilier à titre personnel. À l’inverse, une SCI familiale à l’impôt sur le revenu ne permet pas d’amortir les biens.
Quels peuvent être les effets de la SCI sur la famille ?
En créant une SCI familiale, vous vous liez durablement aux membres de votre famille concernés par le bien immobilier. Or, cela peut avoir des effets très concrets, parfois positifs… et d’autres fois beaucoup moins.
Parmi les bons côtés, il est possible de supposer qu’une SCI familiale bien réfléchie, avec des règles claires, peut tout à fait renforcer la cohésion familiale. Tout le monde se sent responsable du bien commun, tout le monde apprend à décider ensemble, et tout le monde se projette sur le long terme. Et puis, soyons honnêtes, c’est aussi un excellent moyen de protéger les membres de la famille plus vulnérables, comme un enfant handicapé, un parent âgé, etc.
Mais je ne vais pas vous l’apprendre, l’argent, l’immobilier et la complexité des relations familiales ne font pas toujours bon ménage. Des désaccords peuvent rapidement surgir entre les parties. Qu’il s’agisse d’un enfant qui veut vendre ses parts quand un autre refuse, d’un parent qui devient dépendant et qui ne peut plus assumer son rôle, ou de conflits relatifs à des travaux, les points de discorde sont nombreux et le cadre très strict d’une SCI familiale ne permet pas toujours de s’en prévaloir.
Je vais même aller plus loin en disant qu’une SCI familiale n’effacera pas d’éventuelles tensions préexistantes. Elle pourrait même les révéler. Je vous conseille donc d’en discuter très franchement avant la création et de rédiger des statuts complets (avec un professionnel) qui anticipent un maximum de scénarios (blocage, rachat, décès, etc.).
En bref, créer une SCI familiale est un choix qui revient très souvent lorsqu’il s’agit d’organiser la propriété immobilière autour de plusieurs membres d’une même famille, d’anticiper une succession, etc. Mais comme tout outil juridique, sa création ne doit pas s’improviser. Tout doit être bien pensé, bien rédigé et bien géré. Autant dire que si vous souhaitez aller plus loin, je vous conseille de vous entourer, de poser les bases et de ne rien laisser au hasard.
