SCI : tout savoir sur les sociétés civiles immobilières

Fiche pratique publiée le 02/10/2018 à 16h30

La SCI ou Société Civile Immobilière comme son nom l’indique est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.

Avantages et inconvénients d'une SCI (Société civile immobilière)

Une Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat de société où les associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices, cela leur permet de tirer profit de l’économie sur les résultats, mais aussi de protéger leur patrimoine. Cependant, ils doivent tout de même contribuer aux pertes. Juridiquement, on définit une SCI comme une société civile dotée de la personnalité juridique, avec un objet immobilier, ainsi qu’un patrimoine distinct de celui de ses associés. Elle est la détentrice exclusive des biens immobiliers.

Les avantages d’une SCI

Une Société Civile Immobilière est une structure très attractive, car son cadre légal est très peu contraignant, cela est un de ces nombreux avantages. Effectivement, il permet aux associés de l’entreprise d’organiser au mieux leurs relations dans les statuts juridiques de la société, et de manière très flexible.

La structure idéale pour vos investissements immobiliers

La Société Civile Immobilière est la forme juridique idéal pour effectuer vos investissements immobiliers. Cela vous permet d’améliorer la valeur financière des associés de l’entreprise et ainsi simplifier les aides comme les financements externes, afin d’acheter un ensemble immobilier ou encore un patrimoine immobilier locatif. De plus, la SCI permet aux associés de l’entreprise de partager les charges.

La protection du patrimoine des associés de votre entreprise

Lorsque l’on veut créer une SCI, il faut savoir que la responsabilité des associés est réduite. C’est pourquoi les créanciers de la SCI, en cas de difficulté, ont l’obligation d’engager une action contre la SCI et non contre les associés de celle-ci. Devant contribuer aux pertes de l’entreprise, si jamais la SCI ne peut rembourser intégralement les créanciers, alors les associés devront, proportionnellement à leur part dans le capital, rembourser les créanciers.

Par ailleurs, il est possible qu’un créancier détienne les parts de la société anciennement détenu par un associé. Cependant, la vente forcée des parts sociales saisies ne peut avoir lieu. De plus, lorsque vous choisissez comme statut juridique la SCI, les créanciers ont beaucoup plus de mal à avoir les informations concernant l’ensemble du patrimoine des associés : la société civile immobilière est seule propriétaire des biens immobiliers.

La simplification de la gestion de votre patrimoine

Il est intéressant de connaître l’un des avantages d’une SCI : le dirigeant de la société a le choix entre devenir propriétaire des biens immobiliers de son entreprise ou inscrire ses mêmes biens à l’actif du bilan de l’entreprise. Cela est un des avantages les plus importants. Pour comprendre, voici certains exemples :

  • Minorer le prix de cession de l’entreprise ;
  • Mettre à l’abri le patrimoine immobilier de l’entreprise ;
  • Déduction des charges locatives au sein de l’entreprise d’exploitation ;
  • Obtenir des bénéfices complémentaires si société non endettée (grâce aux loyers) ;
  • Transmission du patrimoine : attribution simplifiée des parts de l’entreprise à vos enfants (héritiers – donations).
  • Réduire l’impôt ainsi que les taxes (lors d’une cession de l’immeuble, l’entreprise peut bénéficier du régime fiscal des particuliers) ;

Le choix simple du régime fiscale d’une SCI

Une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Fiscalement, dans ce cas, elle est nommée « entreprise transparente ». Les associés de la SCI doivent régler les impôts en prenant en compte les bénéfices réalisées par la société. Chaque associé de l’entreprise déclare au service fiscal la quote-part de résultat à l’impôt sur le revenu. La SCI a l’avantage de pouvoir déduire des dépenses comme les taxes foncières, ou encore les frais de gestion. La SCI n’a donc rien à déclarer ni d’impôts à payer (avantages fiscaux). Par ailleurs, dans le cas où une SCI vend certains de ses biens immobiliers, les associés sont obligatoirement imposés sur les plus-values, toujours sur le régime de l’impôt concernant les plus-values immobilières.

Par contre, si la SCI est imposée en société de personnes, alors les associés ont le pouvoir de soumettre celle-ci à l’impôt sur les sociétés. Alors, fiscalement, la SCI est nommée « entreprise opaque ». Les associés ne sont pas imposables, seulement dans le cas où la SCI distribue ses bénéfices sous forme de dividendes (double imposition).

Il est important de souligner que chaque décision, fiscale ou non, doit être prise par l’ensemble des associés.

La vente des parts sociales d’une SCI

L’associé d’une SCI peut nécessairement céder ses parts sociales. Cependant, cette cession de parts doit être validée à l’unanimité par l’ensemble des associés, et l’acte doit être écrit. Lorsque la validation des associés a eu lieu et que l’acte a été rédigé par écrit, celui-ci doit inéluctablement être déposé au siège social pour être enregistré. L’acquéreur de ces parts sociales est alors automatiquement un nouvel associé au sein de la Société Civile Immobilière.

Les inconvénients d’une SCI

Les procédures lors de la création de l’entreprise

Lorsque vous créez une entreprise, quelque que soit sa forme juridique, il est obligatoire de réaliser des démarches administratives et juridiques comme la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce…

La rédaction des statuts juridiques d’une société est d’une importance primordiale. C’est un exercice complexe requérant une réelle maitrise. Les statuts doivent être établis par écrit, par acte sous seing privé ou encore par acte notarié.

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés est une phase importante, car c’est à ce moment précis que la société est dotée de sa personnalité morale (désormais une personne morale), ce qui permet au gérant de l’entreprise de retirer les fonds déposés à la Banque sur présentation de l’extrait Kbis remis par le greffe du tribunal de commerce, attestant l’immatriculation de la SCI au RCS.

La deuxième phase est le dépôt de deux originaux signés des statuts à l’administration fiscale du siège social de la SCI (enregistrement – délai d’un mois après la signature).

La troisième phase est la publication de l’avis dans un journal d’annonces légales, permettant d’informer les tiers de la création de la Société Civile Immobilière. Un justificatif de l’annonce doit être obligatoirement joint au dossier de constitution pour être validé.

La quatrième et dernière phase est le dépôt du dossier complet au Centre de Formalités des Entreprise du Tribunal de Commerce (CFE). Ce dossier comprend la demande d’immatriculation de la SCI, déposé au CFE (obligatoirement lieu du siège social de l’entreprise), avec l’imprimé MO. C’est au CFE, après réception du dossier, qui transmet la déclaration au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ainsi qu’au service des impôts, ainsi qu’à l’URSAFF, ainsi qu’à Pôle Emploi, ainsi qu’à l’inspection du travail et enfin à l’INSEE.

Assemblées Générales Obligatoires

Au sein d’une SCI, une fois par an, les associés ont l’obligation de se retrouver lors d’une Assemblée Générale par convocation (faite par le dirigeant de la société par lettre recommandée, au moins quinze jours avant la date de la réunion ; cette convocation doit mentionner l’ordre du jour : fonctions détenues par le gérant de la société). Ce sont les statuts qui mentionnent les membres convoqués à cette assemblée. Tout associé à la liberté d’adresser une lettre recommandée afin que le gérant convoque une assemblée générale, pour évoquer un sujet particulier. Au sein d’une SCI, une fois par an, les associés ont l’obligation de se retrouver lors d’une Assemblée Générale par convocation (faite par le dirigeant de la société). Par ailleurs, tous les ans, dans les six mois de la clôture de l’exercice, le gérant doit obligatoirement demander l’approbation des associés lors d’une assemblée. De plus, lors de cette assemblée, certains sujets sont inéluctablement mentionnés : l’approbation des comptes, l’affectation des résultats, l’audition du rapport de gérance et enfin le quitus du gérant. Lorsqu’une assemblée a lieu, il est obligatoire de rédiger un Procès-Verbal (pv) d’Assemblée Générale, devant être disposé dans un registre et devant être signé par le gérant.

La comptabilité d’une SCI

Si jamais votre SCI a fait le choix de l’impôt sur les sociétés, il est primordial d’avoir une comptabilité soignée. Étant donné qu’une SCI a un faible nombre de transactions, ce n’est pas comparable à une comptabilité d’une société commerciale. Néanmoins, il est obligatoire de garder un certain nombre d’année votre comptabilité. De plus, celle-ci doit être transmise chaque année au greffe du tribunal de commerce. Par ailleurs, cela permet aux associés d’avoir une réelle connaissance de l’avancée de l’entreprise, ainsi que de connaître leurs droits au sein de la SCI.